Zwangsversteigerungsrecht

Eine Zwangsversteigerung kann man verhindern, indem man es schon im Bereich des Vertragsverhältnisses zum Gläubiger nicht zur Kündigung des Darlehensvertrages kommen lässt.

Soweit dieser Schritt bereits durch eine Bank erfolgt ist, ist es nach allgemeiner Erfahrung sehr schwer, wieder ein „normales, schuldrechtliches Darlehensgeschäft aufzubauen“. Auch Umfinanzierungen, die dahin gehen, dass andere Banken dem ursprünglichen Darlehensschuldner ein „neues“ Darlehen gewähren, sind davon abhängig, wie sich das frühere schuldrechtliche Darlehensgeschäft zwischen der vorangegangenen Bank und dem Darlehensnehmer im Hinblick auf die Einhaltung des Vertrages gestaltet hat.

Wenn dann doch aus dem im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrecht (Sicherungsrecht für den Gläubiger) die Zwangsversteigerung beantragt worden ist, ergeht ein Beschluss des Zwangsversteigerungsgerichtes über die Anordnung der Zwangsversteigerung. Dieser Beschluss gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahmung des Grundstücks. (§ 20 Zwangsversteigerungsgesetz, im Folgenden: ZVG)

Soweit die Zwangsvollstreckung Gläubigerinteressen dient, wirkt die Beschlagnahmung des Grundstücks nur zugunsten des Gläubigers.

Eine sogenannte Grundbuchsperre über das Vermögen des Schuldners tritt durch die Beschlagnahmung nicht ein. Ist die Zwangsversteigerung wegen des Anspruchs aus einem eingetragenen Recht angeordnet worden, so hat eine nach der Beschlagnahmung bewirkte Veräußerung des Grundstücks auf den Fortgang des Zwangsversteigerungsverfahrens gegen den Schuldner keinen Einfluss. (§ 26 ZVG)

Ein wesentlicher formaler Prüfungspunkt bei Beginn eines Zwangsversteigerungsverfahrens sollte immer die Abklärung sein, ob der Anordnungsbeschluss ordnungsgemäß an den Vollstreckungsschuldner zugestellt wurde.

Ist dies nicht der Fall, so ist der Versteigerungstermin nach § 43 ZVG aufzuheben. Der Zuschlag ist zu versagen. (§ 83 ZVG)

Die weiteren relevanten Rechte des Zwangsvollstreckungsschuldners im Versteigerungsverfahren ergeben sich aus § 30a ZVG. Auf die Dauer von sechs Monaten ist eine einstweilige Einstellung durch das Amtsgericht auf Antrag des Schuldners vorzunehmen, wenn eine Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird, und – kumulativ – die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der sogenannten Billigkeit entspricht. (siehe § 30a ZVG)

Eine Ablehnung eines derartigen Schuldnerantrages durch das Amtsgericht kommt allerdings dann in Frage, wenn die einstweilige Einstellung dem betreibenden Gläubiger unter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse nicht zuzumuten ist, insbesondere ihm einen unverhältnismäßigen Nachteil bringen würde.

Ebenso ist der Antrag abzulehnen, wenn mit Rücksicht auf die Beschaffenheit oder die sonstigen Verhältnisse des Grundstücks anzunehmen ist, dass die Versteigerung zu einem späteren Zeitpunkt einen wesentlichen geringeren Erlös bringen würde.

Gemäß § 30a Abs. 3 ZVG kann die einstweilige Einstellung durch das Zwangsversteigerungsgericht auch mit der Maßgabe angeordnet werden, dass dieselbige außer Kraft tritt, wenn der Schuldner die während der Einstellung fällig werdenden wiederkehrenden Leistungen nicht binnen zwei Wochen nach Eintritt der Fälligkeit bewirkt.

Auch hat das Amtsgericht die Möglichkeit im Rahmen einer einstweiligen Einstellung sonstige Auflagen anzuordnen, die bei Nichterfüllung dazu führen, dass die einstweilige Einstellung außer Kraft tritt.

Insgesamt ergibt sich aus der Norm des § 30a ZVG das Recht des Schuldners die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens zu erwirken, wenn er seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse dem Amtsgericht gegenüber offenlegt und substantiell vorträgt, wie eine Versteigerung vermieden werden kann. Eine einfache Behauptung, den Gläubiger demnächst zu befriedigen oder sich darum zu kümmern, dass das Zwangsversteigerungsobjekt verkauft werde, reicht nicht.

Durchaus beachtenswert ist die Darlegung, dass Forderungen gegenüber eigenen Schuldnern einer Realisierung zugänglich sind, und zwar aus rechtlichen und auch aus wirtschaftlichen Beurteilungen der Bonität der eigenen Schuldner.

Ebenso der Nachweis, dass Arbeitslosigkeit alsbald aufgrund eines neuen Vertrages endet, mit der Folge, dass zumindest im Ansatz nachgewiesen werden kann, wonach Zahlungsverpflichtungen getilgt werden können, ist relevant und findet Beachtung im Zusammenhang mit der Beurteilung durch das Zwangsversteigerungsgericht. Sehr wichtig ist die Beachtung des § 30b ZVG, wonach binnen einer Notfrist von zwei Wochen die einstweilige Einstellung beim Zwangsversteigerungsgericht zu beantragen ist. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Verfügung, in welcher der Schuldner auf das Recht zur Stellung des Einstellungsantrages, den Fristbeginn und die Rechtsfolgen eines fruchtlosen Fristablaufes hingewiesen wird.

Wenn das Amtsgericht die einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners ablehnt, hat der Schuldner das Recht der sofortigen Beschwerde. (§ 30b Abs. 3 ZVG)

Im Falle der einstweiligen Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens auf Antrag des Schuldners nach § 30a ZVG kann eine erneute Einstellung erfolgen, es sei denn, dass die Einstellung dem Gläubiger unter Berücksichtigung seiner gesamten wirtschaftlichen Verhältnisse nicht zumutbar wäre.

Wenn der Antrag des Gläubigers nicht binnen sechs Monaten auf Fortsetzung des Zwangsversteigerungsverfahrens erfolgt, muss das Verfahren aufgehoben werden. (§ 31 ZVG)